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突發!8800億基金緊急限制贖回,什么情況?又一場泡沫正破裂,華爾街巨頭警告!
2022-12-05 08:08:45來源:券商中國
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美國樓市危機四伏。


重倉美國樓市的黑石集團突然遭遇風波。據彭博社報道,由于投資者的資金贖回激增,黑石集團緊急限制了旗下規模高達1250億美元(約合人民幣8800億元)房地產投資信托基金的資金贖回。有分析人士指出,房地產作為底層資產的特點主要是,流動性差,一旦面臨贖回,即使規模不大也會引發贖回限制,很容易引發流動性的擠兌。

黑石房地產投資信托基金遭遇“贖回潮”的同時,美國房地產市場的泡沫正變得愈發危險。近日,越來越多的華爾街機構發出警告,美國的房地產泡沫正在破裂。其中,摩根士丹利認為,美國房價調整才剛剛開始,到2024年底,美國房價將由峰值下滑約10%。

當前,美國面臨的“三重疫情”愈發嚴峻。美國疾控中心的最新報告估計,今年流感季迄今,至少有870萬人患病,7.8萬人住院,4500人死亡。目前美國44個州正處于呼吸系統疾病高水平,美國衛生與公眾服務部部長貝塞拉表示,拜登政府“隨時準備在資源、物資和人員方面繼續支持醫療系統”。

8800億基金遭遇“贖回潮”

一則新聞,突然將全球最大的私募股權基金——黑石集團推上風口浪尖。

近日,彭博社報道稱,由于投資者的贖回請求激增,黑石集團緊急限制了旗下規模高達1250億美元(約合人民幣8800億元)房地產投資信托基金(BREIT)的資金贖回。

根據黑石發送給客戶的信件顯示,今年10月,要求贖回資金的申請18億美元,已全部兌現;但11月以來集中贖回的資金太多,公司11月僅滿足了該基金43%的投資者贖回請求,共計13億美元;而12月僅有極少數的贖回請求能夠被滿足。


根據該基金的條款規定,投資者可以在任何一個季度贖回最多5%的份額,每月最多贖回2%,以防止其持有的非流動性房地產被拋售。黑石在通知中補充說,12月只允許投資者贖回該基金凈資產的0.3%。


需要指出的是,自2016年成立以來,房地產投資信托基金一直都是黑石集團的“拳頭產品”,累計吸引高達700億美元的股本,若考慮杠桿,該基金的總規模高達1250億美元。


有分析人士指出,僅18億的贖回,便迫使規模高達1250億的資金停止贖回。這體現出了房地產作為底層資產的特點,就是流動性差,一旦面臨贖回,即使規模不大也會引發贖回限制,但這看似保護性的條款,卻很容易引發流動性的擠兌。


按黑石致客戶信件,12月,該公司只有占凈資產規模0.3%的額度可供投資者贖回資金。


華爾街機構警告稱,黑石限制贖回的做法,可能會引發更多投資者的擔憂情緒,并在2023年繼續贖回,同時該基金未來的資金流入也可能會減少。


巴克萊分析師BenjaminBudish表示,對黑石房地產投資信托基金的資產凈值可能繼續下滑的擔憂,可能產生連帶效應,導致未來新資金流入大幅減少。該分析師已將黑石集團評級從“增持”下調至“持股觀望”。


2022年以來,黑石房地產投資信托基金仍取得了正向回報率,達9.3%。相比之下,大部分的房地產投資信托基金市場今年的表現則略顯慘淡,Vangard房地產ETF年內回報率為-13%。


需要指出的是,作為一種非交易型房地產投資信托基金,黑石房地產投資信托基金不在交易所交易,其發行和贖回定價主要根據黑石每月發布的資產凈值數據進行。


該基金有78%的資產投入出租房產和工業地產,在區域分布上,超過70%位于美國的西部和南部。


據黑石官網介紹,截至目前,黑石管理的資產總規模高達9510億美元,包含房地產、私募股權基金、對沖基金和信貸保險等四大業務板塊。其中,房地產業務占比較高,管理的房地產投資組合規模價值5650億美元。


危險的房地產泡沫


黑石房地產投資信托基金遭遇“贖回潮”的同時,美國房地產市場的泡沫正變得愈發危險。


近日,越來越多的華爾街機構發出警告,美國的房地產泡沫正在破裂。其中,畢馬威(KPMG)首席經濟學家Diane Swonk預測,2023年美國的房價或將下跌15%;摩根士丹利認為,美國房價調整才剛剛開始,凱斯-席勒全美房價指數將于2023年同比下跌4%,2022年6月至2024年底,美國房價將由峰值下滑約10%。


與此同時,美國大部分房地產投資信托基金的一致共識是,美國房地產交易市場正在大幅放緩。越來越多的投資者認為,目前房價還未跌到位,房地產投資信托基金和房地產行業將面臨進一步下跌。


而在此之前,美國的房價可謂非常瘋狂,據標普CoreLogic Case-Shiller全國房屋價格指數顯示,在2020年3月至2022年6月期間,美國房價驚人地上漲了42%。


2022年以來,美聯儲的加息節奏愈發瘋狂,導致美國30年期固定抵押貸款的平均利率從2.98%飆升至7.1%,為2002年以來的首次突破7%,這嚴重影響了購房者的需求。


據抵押貸款銀行協會(Mortgage Bankers Association)的數據顯示,抵押貸款購買申請同比下降了41%。實際上,現在的購房申請數量比2008年金融危機時還少。


需求暴跌之下,全美范圍內的房價已經出現了量價齊跌的局面。據美國公布的最新房價數據顯示,20城房價在9月環比下跌1.2%,為連續第三個月下跌。


另外,據全美地產經紀商協會(NAR)公布的數據顯示,美國10月成屋銷售總數年化錄得443萬戶,創2011年12月以來的新低,環比下降5.9%,為連續9個月下滑,創有史以來最長連跌紀錄,連跌周期甚至已超過2008年次貸危機時期。


美國房產交易快速放緩和房價持續下跌,或將使黑石集團的房地產投資業務處于一個艱難的處境。


“三重疫情”沖擊美國


“三重疫情”的沖擊下,美國的醫療衛生系統正面臨巨大考驗。


當前,美國正在暴發一系列呼吸道疾病疫情,包括呼吸道合胞病毒、新冠病毒、流感病毒等,使得2022年冬季流感的形勢正在惡化。


當地時間12月2日,美國疾病控制與預防中心(CDC)發布的報告顯示,上周(截至11月26日當周)美國有近2萬人因流感入院,幾乎是前一周的兩倍。

 

CDC估計,今年流感季迄今,至少有870萬人患病,7.8萬人住院,4500人死亡。


另外,CDC的最新報告還顯示,目前美國44個州正處于呼吸系統疾病高水平。


其中包括,領地和華盛頓特區在內的美國31個司法管轄區的呼吸道疾病水平達到“非常高”,而16個司法管轄區處于“高”水平。另外,加利福尼亞州、得克薩斯州和弗吉尼亞州在內的11個州呼吸系統疾病的水平最高。


目前,只有新罕布什爾州、佛蒙特州、密歇根州和阿拉斯加州的呼吸系統疾病最低或較低,西弗吉尼亞州和夏威夷處于中等水平。


CDC數據顯示,本次流感季因呼吸道疾病來門診就診的人數比例明顯超過了至少自2017-2018年以來的任何其他流感季。


最近幾周,美國新冠肺炎確診病例數基本保持穩定,但醫療衛生專家警告稱,隨著新冠疫情持續存在、流感病例上升和呼吸道合胞病毒(RSV)病例激增,美國正在面臨“三重疫情”。


其中,RSV是一種常見的、通常較溫和的病毒,大多數兒童在2 歲前就感染過這種病毒。美國CDC監測顯示,多個地區RSV檢測和RSV相關急診科就診和住院人數有所增加,部分地區接近季節性高峰水平。


衛生專家警告稱,美國本次流感季可能會比正常情況下更嚴重,因為今年冬天將是許多人恢復正常活動的第一個冬天。在新冠病毒大流行期間,由于人們遵守衛生規定,佩戴口罩并與他人保持距離,流感發病率處于歷史低位。


當地時間12月2日,美國衛生與公眾服務部部長貝塞拉警告稱,流感和其他呼吸道病毒正在給美國的醫療系統帶來越來越大的壓力,拜登政府“隨時準備在資源、物資和人員方面繼續支持醫療系統”。

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