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公募REITs何以“出圈”?
2024-08-09 08:01:11來源:上海證券報
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  ◎聶林浩 記者 嚴曉菲

  公募REITs是近期市場上的一道亮麗風景線。截至8月8日收盤,中證REITs全收益指數(shù)今年以來漲幅超過12%,并于近日錄得9連漲,在公募產(chǎn)品中可圈可點。業(yè)內(nèi)人士認為,資產(chǎn)荒背景下性價比突出、有效匹配長期資金投資需求以及投資環(huán)境日趨友好,是公募REITs備受青睞的主要驅(qū)動因素,憑借穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)的底層資產(chǎn),疊加分紅特點,預計公募REITs長期配置價值將逐步顯現(xiàn)。

  公募REITs全面爆發(fā)

  近期,全球資本市場“動蕩不安”,而我國公募REITs市場則一片“歲月靜好”。中證REITs全收益指數(shù)“漲勢如虹”,今年以來漲幅已擴大至12.42%,成為2024年表現(xiàn)居前的一類公募產(chǎn)品。

  具體來看,今年以來,中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT、博時蛇口產(chǎn)園REIT漲幅均在30%左右,紅土創(chuàng)新深圳安居REIT、富國首創(chuàng)水務REIT等漲幅超20%。此外,華夏北京保障房REIT等產(chǎn)品價格屢創(chuàng)歷史新高。

  “隨著無風險收益率的持續(xù)下降,REITs產(chǎn)品的基礎設施資產(chǎn)較為清晰、波動風險相對較小,目前的風險收益情況比較符合市場需求?!辈r基金REITs業(yè)務營運總監(jiān)劉玄說。

  二級市場表現(xiàn)火熱,一級市場也不遑多讓,各家基金公司紛紛加快“上新”節(jié)奏。Choice數(shù)據(jù)顯示,截至8月8日,今年以來,7家基金公司共新上市了11只公募REITs產(chǎn)品,募集金額達279.88億元,相較去年5只REITs新品和170.92億元的募集規(guī)模均有大幅提升。

  另外,各家管理人申報項目的熱情也與日俱增。截至目前,今年以來申報的REITs項目已達25單,而去年同期僅有8單。并且,與去年同期多為擴募不同,除中航京能光伏REIT外,今年以來申報項目均為首發(fā)。

  三大因素“點燃”火熱行情

  公募REITs何以受到資金熱捧?

  首先,在資產(chǎn)荒背景下,機構(gòu)投資者交易熱情持續(xù)升溫。平安證券固收團隊分析稱,權(quán)益市場弱勢、利率持續(xù)下行,使得作為高分紅資產(chǎn)、且近期價格穩(wěn)定的REITs性價比越發(fā)突出。

  “公募REITs作為高分紅資產(chǎn)且與股、債的相關性都不強,是資產(chǎn)荒下一類較好的投資標的選擇。”國聯(lián)證券固收首席分析師李清荷表示,目前公募REITs的主要市場參與方包括保險、券商自營、理財子公司等,各類機構(gòu)投資者參與交易的熱情度正在不斷上升。

  其次,公募REITs填補了大類資產(chǎn)配置空白,匹配了長期資金投資需求。滬上一家基金公司相關負責人告訴記者,從資產(chǎn)端來看,不動產(chǎn)的收益和風險屬性與其他大類資產(chǎn)有比較明顯的區(qū)別,境內(nèi)REITs填補了資本市場大類資產(chǎn)領域的空缺。從需求端看,近幾年,在權(quán)益市場震蕩、非標資產(chǎn)受限、中長期利率下行的大環(huán)境下,部分長期資金欠配情況明顯。而新上市的基礎設施REITs很好地匹配了這部分資金的需求,所以REITs越發(fā)受到長期資金的關注。

  最后,政策支持態(tài)度明確,投資環(huán)境日趨友好。華夏基金基礎設施與不動產(chǎn)投資部高級副總裁林偉鑫表示,實時指數(shù)的發(fā)布使REITs市場生態(tài)更加完善:一方面,實時指數(shù)為REITs市場提供更完善的參考基準,投資者可以更便捷地了解REITs市場整體日內(nèi)行情走勢;另一方面,有助于REITs指數(shù)跟蹤機制和產(chǎn)品的開發(fā)與推進,為后續(xù)發(fā)展REITs指數(shù)基金、ETF等衍生金融產(chǎn)品,以及引入增量資金奠定基礎,一定程度上改善市場流動性。

  中金基金創(chuàng)新投資部執(zhí)行負責人劉立宇認為,中證REITs全收益指數(shù)充分考慮了樣本分紅的再投資收益,能夠較好地反映全市場上市REITs整體市場表現(xiàn)。同時,進一步豐富了REITs市場產(chǎn)品和工具種類,更好促進REITs市場生態(tài)建設。

  公募REITs長期配置價值顯現(xiàn)

  盡管8月8日出現(xiàn)小幅回調(diào),但公募REITs此前9連漲的強勁表現(xiàn)依然讓市場對其充滿期待。

  市場人士認為,隨著公募REITs進入常態(tài)化發(fā)行新階段,REITs發(fā)行范圍進一步擴大,底層資產(chǎn)類型更加多元,或吸引更多更廣泛的資金入市,進而有助于市場整體流動性提升。長期來看,擴大供給、提升資金容量將有助于提升公募REITs在資產(chǎn)配置中的戰(zhàn)略地位。

  “從大方向來看,REITs是經(jīng)濟轉(zhuǎn)型和高質(zhì)量發(fā)展的重要一環(huán),在資產(chǎn)盤活、資產(chǎn)退出等方面占有重要地位,在政策支持下,未來前景廣闊。”李清荷稱,REITs本身屬于長期配置型品種,具有穩(wěn)定的高比例分紅是其最大特點。在當前資本市場,高收益資產(chǎn)依然缺乏,REITs依靠其穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)的底層資產(chǎn),疊加分紅特點,在資產(chǎn)配置中依然占有一席之地。隨著底層資產(chǎn)業(yè)績基本面的逐漸修復和現(xiàn)金分派的穩(wěn)步推進,REITs作為長期資產(chǎn)的配置價值逐步顯現(xiàn)。

  李清荷同時提醒,第一,關注部分項目基本面的潛在風險,如產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流類項目的“以價換量”、出租率下降等;第二,關注公募REITs常態(tài)化發(fā)行后,超預期新發(fā)和擴募所帶來的供給壓力;第三,公募REITs市場定價機制仍有待完善,此前曾出現(xiàn)幾輪明顯的大漲大跌,存在一定的估值波動風險。

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