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私募行業又迎來一份重要法規。
2月20日晚間，中國證券投資基金業協會（簡稱中基協）正式發布《不動產私募投資基金試點備案指引（試行）》（以下簡稱《指引》），明確不動產投資范圍、管理人試點要求、向適格投資者募集、適度放寬股債比及擴募限制、加強事中事后監測等，從基金募集、投資、運作、信息披露等方面進行規范。《指引》將自2023年3月1日起施行。
管理人試點要求無疑是業內關注的焦點。根據《指引》要求，私募股權投資基金管理人設立不動產私募投資基金須符合十大情形，具體包括：
1. 在協會依法登記為私募股權投資基金管理人； 2. 出資結構穩定，主要出資人及實際控制人最近兩年未發生變更； 3. 主要出資人及實際控制人不得為房地產開發企業及其關聯方，因私募基金投資需要向房地產開發項目企業派駐管理人員的情形除外； 4. 具有完善的治理結構、管理制度、決策流程和內控機制； 5. 實繳資本不低于2000萬元人民幣； 6. 具有不動產投資管理經驗，在管不動產投資本金不低于50億元人民幣，或自管理人登記以來累計管理不動產投資本金不低于100億元人民幣； 7. 具有3個以上的不動產私募投資項目成功退出經驗； 8. 具有不動產投資經驗的專業人員，投資部門擁有不少于8名具有3年以上不動產投資經驗的專業人員，其中具有5年以上經驗的不少于3名； 9. 最近三年未發生重大違法違規行為； 10. 中國證監會、協會要求的其他情形。
其中，試點不動產私募投資基金投資者均為機構投資者的，前款第（六）項要求可為在管不動產投資本金不低于30億元人民幣，或自管理人登記以來累計管理不動產投資本金不低于60億元人民幣。
《指引》還對不動產私募投資基金的投資范圍進行了明確。具體包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房）、商業經營用房、基礎設施項目等。
1、存量商品住宅是指已取得國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證、預售許可證，已經實現銷售或者主體建設工程已開工的存量商品住宅項目，包括普通住宅、公寓等。保障性住房是指已取得國有土地使用證，為解決住房困難問題而搭建的限定標準、限定價格或租金的政策性住房，包括公租房、保障性租賃住房、共有產權住房等。市場化租賃住房是指已取得國有土地使用證、建設用地規劃許可證，不以分拆產權銷售為目的、長期對外進行市場化租賃運營，但未納入保障性租賃住房體系的租賃住房。 2、商業經營用房是指開發建設或者運營目的供商業活動使用的不動產項目，包括寫字樓、商場、酒店等。 3、基礎設施項目是指開發建設或者運營目的供市政工程、公共生活服務、商業運營使用的不動產項目，包括高速鐵路、公路、機場、港口、倉儲物流工程、城市軌道交通、市政道路、水電氣熱市政設施、產業園區等傳統基礎設施，5G基站、工業互聯網、數據中心、新能源風電光伏設施等新型基礎設施。
易居研究院研究總監嚴躍進在接受券商中國記者采訪時認為，本次政策源于“第三支箭”，為盤活房地產存量資產等注入了新的資金來源。
“此次監管部門設立‘不動產私募投資基金’產品，相比過去的私募基金而言有較大的突破性。私募基金過去也可以投資住宅市場，但2017年中基協出臺《備案管理規范第4號》后，私募基金在涉及住宅市場的投資方面基本上被限制了，即去杠桿的政策動向。而在2022年11月‘第三支箭’的政策中，政策提及開展不動產私募投資基金試點，助力房企探索新發展模式。所以此次監管部門發文，實際上是落實了去年11月份的第三支箭的政策。此外，新政策使得私募基金的投資方向更加多元化，但在傳統住宅領域主要是指存量住宅市場。此類私募基金參與后續房企保交樓、房地產資產收并購等空間增大，客觀上也對于相關房企不良資產項目處置發揮了積極的作用，即獲得了新的資金支持。”嚴躍進表示。
根據中基協數據，截至2022年末，存續私募股權房地產基金838只，存續規模4043億元，存續私募股權基礎設施基金1424只，存續規模1.21萬億元，主要投向商業地產、交通基礎設施、物流倉儲、市政工程開發與建設等，在支持房地產市場平穩健康發展、促進不動產市場盤活存量、轉型發展等方面發揮了積極作用。
對于中國私募業發展而言，本次新政的推出也有積極意義。有業內專業機構指出，這一舉動是借鑒國際經驗，通過不動產私募股權基金為開發商進行融資，從而夯實不動產市場現金流，推動行業平穩發展。 “縱觀海外資管機構的成長路徑，我們觀察到，他們通常從管理單一投資基金向多元化的另類資產轉變。在境外成熟資本市場中，作為另類資產的重要類別，不動產私募股權基金成為機構投資者的資產配置選擇之一。根據preqin數據，2027年12月全球不動產行業的資產管理規模預計達2.14萬億美元。不動產基金短期收益率高于私募股權基金，截至2022年3月一年內滾動IRR達33.0%，高于私募股權基金(29.3%)。”該機構表示。 據其介紹，過去中國房地產行業多以固定收益為主的債權作為主要投資對象，以短期資金為主，發展并不成熟。但中國作為最有活力的新興市場，近些年，也吸引了許多外資投資者在不動產市場進行布局。以物流地產為例，據相關統計，專注于不動產基金的研究機構PERE，其發布的亞太排名前20的地產基金中約一半在中國進行了物流地產投資。 2020年疫情后，資金對物流地產的投資稍顯謹慎保守，特別是外資基金，更傾向于成熟市場保證其資產價值。依據近來的投資流向，長三角形成了成熟的市場規范和龐大的市場需求，將持續吸引資金流入。從競爭格局、行業梯隊、分布區域來看，我國物流地產行業主導力量仍集中在外資專業物流地產商，由于進入中國市場較早，抓住機會布局中國核心區域的物流倉儲，占據了領先的市場份額。 “因此，盡管資產價值受宏觀經濟影響較大，不動產，特別是優質不動產，能夠對沖通脹和作為分散投資組合的工具，仍將吸引投資者的關注。隨著私募股權投資者基金試點的正式啟動，和公募REITs的推進，一方面能夠引入更多的長期資本進入，另一方面通過公募REITs上市實現退出，獲得資本市場溢價，有望引導不動產行業的轉型升級。”上述業內專業機構稱。
