8月26日,反映香港二手樓價(jià)走勢(shì)的中原城市領(lǐng)先指數(shù)(CCL)相比一周前跌0.59%,報(bào)174.62點(diǎn),連跌六周,創(chuàng)近兩年半新低。
自3月份美聯(lián)儲(chǔ)開啟加息周期以來(lái),香港金管局跟隨上調(diào)基準(zhǔn)利率,市場(chǎng)預(yù)計(jì)香港銀行或?qū)⑸险{(diào)最優(yōu)貸款利率(BLR),推升房地產(chǎn)按揭利率,進(jìn)一步增加香港房地產(chǎn)市場(chǎng)和房?jī)r(jià)壓力。
香港住房問(wèn)題沉疴已久,最近兩屆香港特首也在接力聚焦,力求盡快解決這一問(wèn)題。就在7月30日,香港新任特首李家超曾表示,香港政府已成立兩個(gè)工作組,針對(duì)處理公營(yíng)房屋和整體土地房屋供應(yīng)問(wèn)題。
香港二手樓跌跌不休
8月26日,反映香港二手樓價(jià)走勢(shì)的中原城市領(lǐng)先指數(shù)(CCL)相比一周前跌0.59%,報(bào)174.62點(diǎn),連跌六周創(chuàng)近兩年半新低。該指數(shù)每周五公布,基于在中原集團(tuán)的買賣合約成交價(jià)編制,反映香港地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)。
其中,大型屋苑指數(shù)報(bào)176.09,按周跌0.25%,按月跌2.47%;中小型單位指數(shù)報(bào)174.24,按周跌0.29%,按月跌2.52%;大型單位指數(shù)報(bào)176.59,按周跌2.02%,按月跌3.77%。
中原地產(chǎn)研究部對(duì)此表示,中原城市領(lǐng)先指數(shù)CCL報(bào)174.62點(diǎn),創(chuàng)128周新低(2020年3月低見174.03點(diǎn))。最近一周CCL跌破175點(diǎn),短期目標(biāo)下試170點(diǎn),重返2019年初時(shí)的水平。CCL連跌6周,是2019年10月以來(lái)首見,樓價(jià)跌勢(shì)未止。
自3月份美聯(lián)儲(chǔ)開啟加息周期以來(lái),香港金管局跟隨上調(diào)基準(zhǔn)利率,引發(fā)一系列連鎖反應(yīng):5月份以來(lái),港元匯率頻頻觸及弱方兌換保證;金管局銀行體系總結(jié)余由2022年初近3600億港幣降至不足1250億港幣,1個(gè)月香港銀行拆借利率(Hibor)由0.25%升至1.85%……
在Hibor上行背景下,香港中原地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)自2022年3月以來(lái)開始下滑,7月中小型住房?jī)r(jià)格指數(shù)同比下滑5.1%,刷新疫情以來(lái)最大跌幅。
預(yù)期銀行加息樓市承壓
與此同時(shí),分析人士則在擔(dān)心,香港或許即將上調(diào)最優(yōu)貸款利率(BLR,指針對(duì)最優(yōu)質(zhì)商業(yè)或居民的貸款利率),進(jìn)而推升按揭貸款成本,增加香港房地產(chǎn)市場(chǎng)壓力。據(jù)中金公司研究部數(shù)據(jù),上輪加息周期銀行于2018年9月上調(diào)BLR12.5個(gè)百分點(diǎn)后,香港地產(chǎn)價(jià)格于2019年2月累計(jì)下調(diào)約8.4%。
“若未來(lái)進(jìn)一步上調(diào)BLR,可能加大住房按揭貸款的付息壓力。”中金公司研究部策略分析師劉剛表示,未來(lái)上調(diào)BLR,可能會(huì)邊際增加銀行成本、推升房地產(chǎn)按揭利率。但由于最優(yōu)貸款利率上調(diào)滯后于已經(jīng)走高的資金利率,因此對(duì)港股整體的金融條件的增量影響有限。
平安證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家鐘正生則提到,當(dāng)前香港經(jīng)濟(jì)面臨較大下行壓力,今年以來(lái)香港GDP已連續(xù)兩個(gè)季度同比負(fù)增,相比2018年9月香港銀行上調(diào)貸款利率時(shí)的基本面更為疲軟。今年2月以來(lái)香港失業(yè)率再度上升,截至6月為4.7%,遠(yuǎn)高于2018年3月-2019年7月維持的2.8%。
“房地產(chǎn)及樓宇業(yè)權(quán)是香港經(jīng)濟(jì)的重要支柱,在2021年香港實(shí)際GDP中占比達(dá)到19.6%。歷史上,每次銀行加息都會(huì)造成香港房?jī)r(jià)同比由正轉(zhuǎn)負(fù),即便2018年只加息一次。”他預(yù)計(jì),本次如果香港銀行貸款利率相比上次更大幅度攀升,對(duì)香港經(jīng)濟(jì)的負(fù)面沖擊或?qū)⒏黠@。
值得注意的是,香港財(cái)政司司長(zhǎng)陳茂波7月24日曾表示,過(guò)去幾個(gè)月本港樓價(jià)雖有輕微回調(diào),但仍大致保持平穩(wěn)。雖然本港私人住宅物業(yè)過(guò)半數(shù)已沒(méi)有按揭貸款,但當(dāng)香港隨美國(guó)進(jìn)入加息周期,供樓人士的按揭還款負(fù)擔(dān)難免增加,市民在置業(yè)或作其他投資決定時(shí),還是以審慎策略為上。
港府發(fā)力針對(duì)房屋難題
香港住房問(wèn)題沉疴已久,最近兩屆香港特首也在接力聚焦,力求盡快解決這一問(wèn)題。
6月9日,香港時(shí)任特首林鄭月娥曾表示,該屆政府大膽嘗試興建過(guò)渡性房屋,此項(xiàng)目現(xiàn)已成為房屋階梯的重要部分。當(dāng)局承諾興建2.5萬(wàn)個(gè)單位,目前已覓得足夠土地興建逾2.1萬(wàn)個(gè)單位。她說(shuō),該屆政府的公營(yíng)房屋供應(yīng)量較上屆政府五年任期的供應(yīng)量多40%,相信未來(lái)十年此數(shù)必會(huì)大幅上升,期待下屆政府在過(guò)渡性房屋工作方面再加把勁。
到了7月30日,香港新任特首李家超也公開表示,香港政府明白社會(huì)關(guān)注房屋問(wèn)題,因此成立兩個(gè)工作組,針對(duì)處理公營(yíng)房屋和整體土地房屋供應(yīng)問(wèn)題,希望盡快交出成績(jī)。不論公屋或一般土地房屋供應(yīng),政府都期望做到提速、提效、提量。當(dāng)局會(huì)探討各項(xiàng)土地來(lái)源的可能性,但現(xiàn)階段主力從現(xiàn)有土地來(lái)源中盡量增加供應(yīng)量,其中主要考慮綠化地帶的土地。
順便一提的是,陳茂波8月25日在香港房托基金協(xié)會(huì)成立典禮上表示,截至今年7月,本港房托基金市場(chǎng)的市值逾2100億港元,規(guī)模較2005年增長(zhǎng)近五倍。恒生房地產(chǎn)基金指數(shù)股息累計(jì)指數(shù)較2008年推出時(shí)上升近七倍,表現(xiàn)遠(yuǎn)勝同期恒生指數(shù)總股息累計(jì)指數(shù)的升幅,足見房托基金的價(jià)值和發(fā)展?jié)摿Α?/strong>
為推動(dòng)房托基金市場(chǎng)的發(fā)展,香港政府多管齊下推出支持政策。例如,香港證監(jiān)會(huì)于2020年底修訂了《房地產(chǎn)投資信托基金守則》,放寬房托基金的投資限制;強(qiáng)積金管理局于同年亦放寬強(qiáng)積金計(jì)劃投資房托基金的限制,以擴(kuò)闊房托基金投資者的基礎(chǔ);香港政府去年推出了為期三年的資助計(jì)劃,以進(jìn)一步提高在香港設(shè)立房托基金的吸引力。
責(zé)編:桂衍民