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今天上午，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2022年8月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司首席統(tǒng)計(jì)師繩國(guó)慶解讀 ，8月份，70個(gè)大中城市中商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格下降城市個(gè)數(shù)有所增加，各線城市漲幅回落或降幅擴(kuò)大。一線城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比微漲，同比漲幅回落；二三線城市環(huán)比轉(zhuǎn)降或降幅擴(kuò)大，同比降幅擴(kuò)大。
一線環(huán)比微漲，同比漲幅回落
一線城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比微漲，二三線城市環(huán)比轉(zhuǎn)降或降幅擴(kuò)大。
8月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降城市分別有50個(gè)和56個(gè)，比上月分別增加10個(gè)和5個(gè)。
8月份，一線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.2% 轉(zhuǎn)為持平。
二線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.2%；二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。
三線城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比分別下降0.4%和0.5%，降幅比上月分別擴(kuò)大0.1和0.2個(gè)百分點(diǎn)。
一線城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比漲幅回落，二三線城市同比降幅擴(kuò)大。
8月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比下降城市有49個(gè)，比上月增加1 個(gè)；二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比下降城市有61個(gè)，個(gè)數(shù)與上月相同。
8月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比分別上漲2.8%和0.8%，漲幅比上月分別回落 0.3和 0.1個(gè)百分點(diǎn)。
二線城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比分別下降 1.0% 和 2.8%，降幅比上月分別擴(kuò)大 0.5 和 0.3 個(gè)百分點(diǎn)。
三線城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比分別下降3.7%和4.2%，降幅比上月分別擴(kuò)大0.5 和0.3個(gè)百分點(diǎn)。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次數(shù)據(jù)最大的特點(diǎn)是房?jī)r(jià)指數(shù)繼續(xù)降溫，也意味著后續(xù)購(gòu)房政策需要更加寬松。但同時(shí)也應(yīng)該看到，房?jī)r(jià)趨穩(wěn)的信號(hào)越來(lái)越明顯了，跌幅明顯不斷變小了。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為本次數(shù)據(jù)顯示，房?jī)r(jià)觸底趨勢(shì)再次受阻。主要原因是：
一是，7月份疫情在部分城市再次出現(xiàn)，8月份疫情進(jìn)一步擴(kuò)散，中高風(fēng)險(xiǎn)地區(qū)增加，包括一二線熱點(diǎn)城市，管控力度加大，導(dǎo)致線下看房和交易受到影響；
二是，企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置偏慢，對(duì)新房接受度下降，疊加疫情沖擊居民預(yù)期，8月份樓市銷(xiāo)售再次降溫，30大城市新房成交同比下降18.7%，環(huán)比下降6.03%。
三是，房企風(fēng)險(xiǎn)繼續(xù)釋放，出險(xiǎn)名單企業(yè)持續(xù)增加，銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)企業(yè)資金投放非常謹(jǐn)慎，開(kāi)發(fā)商資金鏈繼續(xù)緊張，定價(jià)上相對(duì)理性。
熱點(diǎn)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲
8月份，新房環(huán)比漲幅居前的是上海、北京、南京、杭州、成都，上海領(lǐng)漲，漲幅為0.6%；其他城市漲幅為0.4%。李宇嘉分析，近期，熱點(diǎn)城市中心區(qū)高價(jià)盤(pán)成交明顯回升，在新開(kāi)工、供應(yīng)持續(xù)下降的情況下，中心區(qū)新盤(pán)較少，受疫情影響小的中高收入人群，購(gòu)買(mǎi)力仍舊強(qiáng)勁，導(dǎo)致中心區(qū)高價(jià)盤(pán)熱賣(mài)。比如，近期廣州調(diào)整了限價(jià)政策，主要是高價(jià)盤(pán)可以漲價(jià)10%，低價(jià)盤(pán)可以降價(jià)20%。二手房也呈現(xiàn)出類(lèi)似的走勢(shì)，8月環(huán)比漲幅前三的城市，也是南京、上海、成都。
嚴(yán)躍進(jìn)分析，8月全國(guó)70城房?jī)r(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)有兩個(gè)特點(diǎn)。
第一、其延續(xù)了7月份的態(tài)勢(shì)，繼續(xù)表現(xiàn)出房?jī)r(jià)降溫的態(tài)勢(shì)，和市場(chǎng)反饋是吻合的，說(shuō)明要警惕市場(chǎng)進(jìn)一步降溫的風(fēng)險(xiǎn)。
第二、部分重點(diǎn)城市相對(duì)不錯(cuò)，尤其是類(lèi)似上海杭州成都等城市。從后續(xù)預(yù)判看，關(guān)鍵看9月份交易數(shù)據(jù)。新一輪購(gòu)房政策放松在開(kāi)啟，客觀上有助于促進(jìn)房?jī)r(jià)的趨穩(wěn)和健康。
8月份全國(guó)70個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.3%，同比漲幅為-2.1%。當(dāng)前新房?jī)r(jià)格指數(shù)無(wú)論是環(huán)比跌幅，還是同比跌幅均有擴(kuò)大。今年7-8月份屬于樓市淡季，在6月份交易沖高一波后，7-8月份交易行情確實(shí)不好，使得房?jī)r(jià)指數(shù)繼續(xù)降溫。
從8月份房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅和同比漲幅數(shù)據(jù)看，上漲明顯的普遍是重點(diǎn)的、城市基本面不錯(cuò)的城市。其中，上海環(huán)比漲幅最大，而杭州同比漲幅最大。
從此類(lèi)漲幅數(shù)據(jù)可以看出，當(dāng)前樓市相對(duì)好的城市包括了上海、北京、南京、杭州、成都、寧波、合肥等。尤其是上海房?jī)r(jià)漲幅排名第一，充分說(shuō)明上海樓市基本面的健康。
從8月份一二三線城市的房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅數(shù)據(jù)看，分別為0.1%、-0.2%和-0.4%。同比漲幅則為2.9%、-1.0%和-3.7%?？傮w上看，三類(lèi)城市無(wú)論環(huán)同比指標(biāo)，相比7月份數(shù)據(jù)均有所惡化。嚴(yán)躍進(jìn)建議，密切關(guān)注各類(lèi)城市動(dòng)向，9月份購(gòu)房政策需要放松、宣傳和夯實(shí)，以確保房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。
二手房降溫壓力略大
二手房和一手房一樣，降溫壓力略有增大。
8月份全國(guó)70個(gè)城市二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.4%，同比漲幅為-3.3%。二手房的走勢(shì)和一手房走勢(shì)是相似的，即呈現(xiàn)了環(huán)比和同比跌幅略有擴(kuò)大的態(tài)勢(shì)。說(shuō)明二手房8月份表現(xiàn)不是很好，后續(xù)也需要積極給予提振。
從8月份房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比和同比漲幅數(shù)據(jù)看，南京、上海、成都和昆明等表現(xiàn)較好。需要說(shuō)明的是，昆明二手房相對(duì)強(qiáng)勁，這是需要注意風(fēng)險(xiǎn)的。尤其是過(guò)去幾年昆明新房的供應(yīng)相對(duì)偏少，或說(shuō)明部分購(gòu)房需求進(jìn)入到二手房市場(chǎng)。類(lèi)似城市表現(xiàn)有點(diǎn)類(lèi)似此前的?？诙址?jī)r(jià)格上漲現(xiàn)象。
從8月份一二三線城市的房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅數(shù)據(jù)看，分別為0.1%、-0.3%和-0.5%。同比漲幅則為0.8%、-2.8%和-4.2%?？傮w上看，三類(lèi)城市的二手房市場(chǎng)表現(xiàn)一致，8月份均呈現(xiàn)了降溫態(tài)勢(shì)。二手房市場(chǎng)必須加快提振，尤其是要減少限購(gòu)限售方面的約束，以及學(xué)習(xí)一些城市的“帶押過(guò)戶(hù)”的信貸政策。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從二手房市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的角度看，后續(xù)也需要關(guān)注二手房的交易態(tài)勢(shì)。在9月份的購(gòu)房政策中，對(duì)于此類(lèi)市場(chǎng)的政策放松也需要加大，二手房活躍也將帶動(dòng)一手房的交易活躍。
李宇嘉認(rèn)為，二手房?jī)r(jià)格指數(shù)跌幅擴(kuò)大且明顯弱于新房的主要原因在于：
一是，開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張，新房整體呈現(xiàn)降價(jià)促銷(xiāo)態(tài)勢(shì)，很多城市二手住房?jī)r(jià)格高于新房，因此，購(gòu)房者更愿意選擇新房；
二是，二手房交易稅費(fèi)成本（契稅、增值稅、所得稅等）也大于新房，房?jī)r(jià)較高且當(dāng)前需求以剛需換房為主，對(duì)高成本接受度較低。
三是，前幾年樓市火熱，導(dǎo)致近年來(lái)次新房掛牌多，據(jù)諸葛找房統(tǒng)計(jì)，10大城市掛牌量超過(guò)140萬(wàn)套，均創(chuàng)階段性新高，老破小遠(yuǎn)的二手房很難賣(mài)得出去，價(jià)格一路陰跌。
未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)咋樣？專(zhuān)家這樣說(shuō)
李宇嘉認(rèn)為，未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)，取決于供給端的風(fēng)險(xiǎn)事件能否緩解，以及需求端的政策力度。目前，對(duì)房?jī)r(jià)的沖擊，供需兩端的問(wèn)題都比較嚴(yán)重。
供給端，房企暴雷、交付難，導(dǎo)致信心不足，金融機(jī)構(gòu)不給融資，購(gòu)房者不愿意買(mǎi)房，企業(yè)資金鏈進(jìn)一步緊張，不得不降價(jià)促銷(xiāo)，不愿意拿地。
需求端，疫情持續(xù)沖擊，居民收入下降，對(duì)未來(lái)的預(yù)期比較悲觀、買(mǎi)房信心下降，而房?jī)r(jià)下跌更加重了這種預(yù)期。
因此，房?jī)r(jià)穩(wěn)定的關(guān)鍵在于，供給端的沖擊能否止住，主要是風(fēng)險(xiǎn)事件要加快處置。同時(shí)，需求端提振信心的關(guān)鍵，一方面在于供給端能否釋放出好消息，另一方面在于能否降低疫情對(duì)收入、就業(yè)及未來(lái)預(yù)期的擔(dān)心。
